BIM模型后期，如何在物业管理中发挥应用
日期：2020-10-12 人气：1942
BIM（建筑信息模型）是一个可视程度非常高的一体化平台，将BIM应用到物业管理工程应急处置、火灾应急处置等服务环节，将大大改善物业管理效率和服务水平。
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只有形成一个动态BIM环境，才能使BIM在运维上发挥作用。我们不是要一个动画三维图，而是要让BIM中涵盖动态化数据。
如对于一个复杂而庞大建筑的空调系统，我们要随时了解它的运行状态，利用BIM模型就非常直观，对整体研究空调运行策略、气流、水流、能源分布定义很大。
我们可方便了解到冷机的运行，类型、台数、送出水温、空调机（AHU）的风量、风温及末端设备的送风温湿度、房间温度、湿度均匀性等几十个参数，方便运行策略研究、节约能源。同时对水泵启停、阀门的开启度、各管线的水温、流量，可进行直观的监视。
现在大多数项目都具有智能照明功能，利用BIM模型可对现场管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再现，为物业人员提供了直观方便的手段。
如在项目中，有自来水管线破裂等情况发生，导致从管线、电缆桥架、未作防水的地面向地下多层漏水。
虽然有CAD图纸，但地下层结构复杂，上下对应关系不直观，从而要动用大量人力，对配电室电缆夹层、仓库、辅助用房等进行逐一开门检查。如果能将漏水报警与BIM模型相结合，我们就可在大屏上非常直观的看到浸水的平面和三维图像，从而制定抢救措施，减少损失。标准楼层水管及阀门的设计和安装都有相应的规律，可方便找到水管开裂部位并关断阀门。但是在大堂、中庭等处，由于空间变化大，水管阀门在施工时常有存在哪方便就安装在哪的现象。假如某项目因极端冷天导致使大门入口风幕水管冷裂，经反复寻找阀门，最后在二层某个角落才找到。这里虽存在基础管理的缺陷，但如有BIM模型显示，阀门位置一目了然，处理会快很多。
一个大项目有电力、光纤、自来水、中水、热力、燃气等几十个进楼接口，在封堵不良且验收不到位时，一旦外部有水（如市政自来水爆裂，雨水倒灌），水就会进入楼内。利用BIM模型可对地下层入口精准定位、验收，方便封堵，质量也可易于检查，减少事故几率。
对于火灾应急处置恐怕是BIM模型可以成为最具优势的典型应用。按目前规范，普通电梯及消防电梯不能作为消防疏散用（其中消防梯仅可供消防队员使用）。而有了BIM模型及BIM具有了前述的动态功能，就有可能使电梯在消防应急救援，尤其是超高层建筑消防救援中发挥重要作用。1)具有防火功能的电梯机房、有防火功能的轿厢、双路电源（采用阻燃电缆）或更多如柴发或UPS（EPS）电源；2)具有可靠的电梯监控，含音频、视频、数据信号及电梯机房的视频信号、烟感、温感信号；3)在电梯厅及电梯周边房间具有烟感传感器及视频摄像头；4)可靠的无线对讲系统（包括基站的防火、电源的保障等条件）或大型项目驻地消防队专用对讲系统；5)在中控室或应急指挥大厅、数据中心ECC大厅等处的大屏幕；当火灾发生时，指挥人员可以在大屏前凭借对讲系统或楼（全区）广播系统、消防专用电话系统，根据大屏显示的起火点（此显示需是现场视频动画后的图示）、蔓延区及电梯的各种运行数据指挥消防救援专业人员（每部电梯由消防人员操作），帮助群众乘电梯疏散至首层或避难层。哪些电梯可用，哪些电梯不可用，在BIM图上可充分显示，帮助决策。
对于大多数不具备乘梯疏散的情况，BIM模型同样发挥着很大作用。凭借上述各种传感器（包括卷帘门）及可靠的通讯系统，引导人员可指挥人们从正确的方向由步梯疏散，使火灾抢险发生革命性的变革。另外，在大型的办公室区域可为每个办公人员的个人电脑安装不同地址的3D疏散图，标示出模拟的火源点，以及最短距离的通道、步梯疏散的路线，平时对办公人员进行常规的训练和预习。
利用BIM模型很容易模拟设备的搬运路线，我们要认真分析，对今后10年甚至20年需更换的大型设备，如：制冷机组、锅炉等作出管道可拆装、封堵、移位的预留条件。BIM模型中的建筑数据比传统的CAD软件要求更严、更准，利用这一点在物业管理中可对诸如：石材面积、地毯面积、地板面积、外窗（外玻）面积以及阀门、水泵、电机等大量材料和零配件进行精准的定位统计。在BIM模型中，在晚间对入室的保洁服务员、巡视保安人员及运维的技工进行定位，就可了解每个人的移动轨迹，这无疑对内部可能发生的偷盗、泄密等事件起到监视和威慑，从而提高敏感区域的安全性，使物业整体保卫保密工作的水平进一步提高。BIM模型直观、准确，各种机电设备、管线、风道、建筑布局一目了然，加上动态信息、人流、车流、设备运行参数，又以动画方式演绎出来。这些信息正是培训运维技工、安保人员以及各类服务人员的极好教材。
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